Translate

segunda-feira, 18 de março de 2019

Apostando um pouco mais no Empreendedorismo

Olá amigos,

Vou contar pra vocês algumas coisas que estou vivendo.

A loja vai indo bem, o faturamento vai subindo devagar e sempre.
As despesas começaram a ficar mais controladas e imagino que tenham atingido um platô.

O imóvel vai dando uma manutenção danada, goteiras, lâmpadas que queimam, , ar condicionado dando pau, portas que ficam fofas, fechaduras que caem no chão, parte elétrica terrível, essas coisas estão dando muitos gastos extras (estão sendo trocadas aos poucos), e olha que eu achava que o imóvel estava num padrão alto e bem cuidado pelo antigo dono (fake rico).

Uma das coisas mais interessantes do empreendedorismo é o yield que se tira quando o negócio dá certo.

Vejam bem.

Um terreno em área nobre sendo vendido por R$ 750 mil, sendo que no mesmo dá pra construir um mall comercial com 10 lojas e dá pra alugar cada uma por R$ 2500,00 mensais. Estamos falando aqui de uma receita de de R$25 mil mensais, dinheiro suficiente pra aposentar bem qualquer família. (Caso praticamente real que aconteceu com um conhecido meu).

Imagine que por mais 750 mil você constrói o mall e gasta no total R$ 1,5 milhão. Ok, tem riscos, licenças, projeto, prefeitura, bombeiro, anvisa, sei lá mais quantos órgãos, mas vamos supor que dê tudo certo, legalizado, documentado e perfeitamente dentro da lei, você abre uma PJ imobiliária para receber os aluguéis e paga 8% de imposto sobre o faturamento, dá R$2000 e você fica com 23k limpinhos, resumindo um pouco, você investiu R$ 1,5 milhão e vai tirar 23k limpinhos (claro depois de muito trabalho e risco, assumindo 100% de sucesso no aluguel das lojas).

Observando o negócio real-fictício acima, investindo R$1,5 milhão e tendo um lucro de 23k, isso dá um yield de 1,53% com uma taxa de ocupação de 100% e mais a trabalheira de construir, legalizar e licenciar o imóvel, além das corretagens, comissões, cartório e etc.

Bem, esse yield é pelo menos o dobro do yield de uma carteira média de fiis.
Se você tiver R$1,5 milhão em fiis, num yield médio de 0,7%, isso vai dar R$10500,00.

Então veja dois cenários:

A) Empreender com o mall, riscos, demora, stress, obra e lucro de 23k com 100% de ocupação.
B) Confortalvemente investir em fiis e obter 10,5k de proventos sem trabalho algum, apenas estudos.

É aí onde começamos a ver se você pode ser um empreendedor ou não.

Analisando pelo risco, se o empreendimento der certo 50% você empata com os fiis, se der abaixo de 50% você correu um grande risco (enorme risco) para mesmo assim perder dos fiis, e acima de 50% você está ganhando dos fiis. Se alugar tudo, você vai estar ganhando o dobro do yield.

Em 2017 quando o meu patrimônio começou a crescer melhor, comecei a pensar nisso, em aumentar o meu yield e minha renda passiva (ativa-passiva) e foi surgindo a vontade de empreender, até porque eu sou relativamente novo (<35 anos) e posso me recuperar no médio prazo em caso de um tombo.

Se você gasta R$1,5 milhão e recebe um yield de 1,53% é como se você estivesse empatado com um sujeito que tem R$3 milhões em patrimônio investidos em fiis, ou seja, no final das contas, empreender é buscar um yield maior relativo ao seu patrimônio atual comparando com o investimento no mercado financeiro, nada mais do que isso, é dar um salto no tempo, é comprar tempo.

Pode não parecer nada, mas uma diferença simples como a acima vai gerar uma diferença de R$150 mil em apenas um ano, ou R$1,5 milhão em dez anos.

Estou pensando em amadurecer mais a minha aposta e colocar mais fichas no negócio, assim que a dívida acabar vou fazer uma pequena adaptação e um novo investimento no lugar (que está subutilizado) para tentar aumentar o meu yield e rentabilizar ainda mais o imóvel - eu não quis fazer antes porque quero desesperadamente liquidar a dívida, isso está me atormentando muito, mas quando eu acabar com ela, ao invés de correr direto pro mercado, vou investir um pouco mais (imagine gastar mais uns R$40k e esperar um retorno de quase 5k mensais - isso eu nunca conseguiria no mercado, pois daria um yield muito maior, caso se concretize a ocupação que imagino, então acho que vale a pena colocar os R$40k na roda e apostar, pois 40k me me dariam uma mixaria de 280 reais por mês em fiis considerando 0,7% de yield, ou seja, entre apostar ganhar R$280 mensais ou uns 2-5k mensais nem tem muito o que pensar, é apostar novamente, como eu já disse aqui, é preciso dar mais esse salto de fé. E por último, mixaria passiva não é renda passiva.

Resumindo um pouco: Ter um negócio ou empreender pode ser um catalisador para a sua independência financeira e fazer você ganhar algum tempo na vida, claro que com seus custos e riscos, e inclusive pode dar errado e você voltar algumas casas no tabuleiro como punição, mas quem não chora não mama, cada um sabe onde o seu próprio calo aperta, assim como sua disposição física, saúde, família, cônjugue, filhos, pai, mãe, irmãos;  por isso não temos como dar muitos conselhos gerais para todo mundo, pois cada pessoa tem uma situação de vida, estágio da vida, família e muito mais coisas em jogo. No máximo você lê isso aqui e tenta tirar algum proveito para a sua situação bastante específica e peculiar.

Espero que tenham entendido um pouco da mensagem que quis passar hoje.

Dei um belíssimo abate na dívida nesse mês de Março de 2019, baixando a mesma em 55k, trabalhando por 3 pessoas, mas isso um dia vai diminuir bastante ou cessar de vez. Começo a ver a luz no fim do túnel para daqui a 4-5 meses.

Dívida bruta atual: 237k.

Grande abraço,

Frugal.

40 comentários:

  1. Se não me engano você já tinha dito que poderia alugar partes do imóvel, né? depois que quitar toda a divida faça isso sem dúvida, como é bem localizado vai alugar fácil

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Isso Stifler, mas eu tenho que desmembrar ele fazendo uma pequena obra, passando um muro no meio e criar outra parte elétrica com outro medidor e abrindo outro portão no muro, já tô aqui com o projeto na mão, acho que o espaço fica bom e dá pra alugar tranquilo.

      Excluir
  2. Não consigo ver como administra um "mall comercial" pode ser um dia considerado como renda passiva, digo isso porque acompanho a sua trajetória e vejo como seu trabalho é suado. Mesmo que tudo dê certo duvido que a pessoa consiga se desligar dos negócios e ir viver a vida como no caso de quem apenas investe em FIIs... por isso obviamente a possibilidade de um retorno infinitamente superior. Não tem almoço grátis...

    Sr.IF
    www.srif365.com

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. é amigo, não é tão passiva assim, é o que eu chamo de ativa-passiva kkkkk
      A parte de manutenção a pessoa arranja um faz-tudo que vai sempre resolvendo e paga a ele em cada intervenção, mas tb o inquilino tem que se virar né? Pra coisa comercial o inquilino resolve muito ligeiro e nem te fala. Tb empresa de cobrança, boleto, imobiliária, advogado, tudo isso dá pra tocar de longe, vc nem precisa morar na cidade. Abraço!

      Excluir
  3. Olá FS,

    Essa é uma boa estratégia. Eu sou meio cagão para ficar arriscando nessas coisas, mas o empreendedorismo é uma maneira de ficar rico "mais rápido". Boa sorte no seu novo negócio.

    Abraços!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Opa Cowboy, vai ser só uma besteirinha que vai render bem, aumentar meu lucro entre 3-5k investindo apenas um pouco, já que o grosso foi no imóvel mesmo (que comprei superdimensionado).

      Excluir
  4. Minha experiência com pouquíssimos inquilinos foi estressante e desgastante. Eu não quero nem imaginar o que é gerenciar dez.

    Não dá pra comparar com FIIs. Um é gestão ativa, o outro é passiva.

    Você ser sua própria imobiliária neste caso do 'MALL' vai implicar em disponibilizar seu tempo para resolver uma série de pepinos: problemas elétricos, goteiras, pinturas, faltas de água, organizar e pagar tributos e o principal, VACÂNCIA. Publicar o espaço, mostrar para interessados, negociar preços, produzir e assinar o contrato...etc

    Pra mim o melhor dos mundos é ter um pouco dos dois. Nem só um MALL, nem 3 milhões em fiis. Duas salinhas físicas e alguns fiis.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Isso mesmo Animal, vc tem razão.

      Hoje em dia isso tudo ocupa mt parte do meu patrimônio, mas com o passar dos anos e com os aportes no mercado isso vai se diluir. Sobre o tipo de adm eu falei acima pro SrIF.

      Esses seus inquilinos foram residenciais ou comerciais?
      Abraço!

      Excluir
  5. Concordo com o Animal, acho que o segredo é diversificar um pouco. Sem contar que se você pegar uma empresa do setor elétrico ela vai te entregar 10% de DY.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Verdade Aldo, tem que investir no mercado tb. Concordo.
      Abraço!

      Excluir
  6. Frugal, e os REITs? Não seria um intermediário já consolidado? O que acha deles?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. os Reits rendem mais que FIIs???

      Excluir
    2. Ola kspov me permita responder sua pergunta uma vez que estou no Canadá e invisto forte em REITs. Nominalmente os REITs podem sim render mais que FII, porém existe tributação de 25% para quem não é residente (tanto Canadá quanto EUA).
      Dessa forma é preciso analisar bem outros aspectos que não apenas a distribuição mensal.
      Abraço!

      Executivo investidor
      www.executivoinvestidor.com

      Excluir
    3. Opa invisivel blz? Os REITS são muito gigantescos na América do Norte e na Ásia, existem ETFs de acumulação de REITS nos EUA e Europa comprando pela Interactive Brokers, assim como temos REITS em Cingapura que me parecer ser muito bons.

      Comprar REITS de acumulação pode ser uma boa, ou então comprar via offshore os reits de Cingapura para não ser taxado, mas aí o custo é muito alto. Antes de comprar REITS eu sugiro ler livros sobre como estudar REITS ou então comprar apenas um ETF, acho que caem muito bem numa carteira no exterior com 10-20% do valor da carteira.

      Kspov, investindo em REITS a gente tb tá diversificando em moeda forte e renda em dólar, é uma outra forma de se proteger. Abraços.

      Excluir
  7. Frugal,

    Tu és um empreendedor nato. Talvez não tenha despertado totalmente mas aos poucos vai colocando as asinhas de fora.

    Pedir sugestão a blogsfera acho que não te ajudará muito. A imensa maioria aqui quer tranquilidade. E quem tem esse empreendedorismo na veia quer adrenalina. Veja que são dois mundos diferentes. Se vc buscar blogs voltado a empreendedorismo, com certeza vai encontrar uma galera querendo desafios, sendo que a vontade de ganhar é maior que o medo de perder.

    Particularmente ficaria nos FIIs e Ações. Acho que nessas duas classes de ativos já temos boas oportunidades.

    Empreender envolve muitos riscos mas tb bons retornos.


    abs e bons investimentos

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Passa alguns blogs bons de empreendedorismo pra gente ai :D

      Excluir
    2. Ricardo, eu recomendo a assinatura digital do portal meusucesso.com
      O aprendizado lá é em forma de documentario, tudo de autobiografia, tem aulas e entrevistas, o preço é 75 R$ mensais, mas dá pra dividir o login/senha com um amigo. Eu tou sempre vendo e to gostando. Tem uma rede social interna e isso ajuda no networking. Um ano ali dentro dá pra esgotar quase tudo, é mais útil do que um MBA, pq é 100% prático. Abraço!

      Excluir
  8. Olá Frugal,

    Não tenho dúvidas que empreender pode nos jogar a frente, comprar tempo como você mesmo conta.

    Porém concordo com os amigos acima. Diversificar é importante.

    Claro que estou dizendo sem conhecer essa oportunidade que está vislumbrando. Logo minha opinião aqui é quase zero kkk

    Enfim, sucesso caso prossiga!

    Abraço!



    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Valeu inglês, é isso aí!
      Não temos como prever quase nada, essa que é a verdade, mas temos que tentar.
      Abraço!

      Excluir
  9. Eu realmente torço por você.

    Acompanho a algum tempo mas nunca comentei. Te desejo todo sucesso!

    Tenho certeza que vai conseguir! Para mim, toda vez que chega seu email eu paro o que estou fazendo para ler.

    Me inspira muito.

    Obrigado.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Valeu pelo feedback Augusto.
      Eu tento ser útil para quem me lê.
      Abraço!

      Excluir
  10. Ola Frugal eu sou partidário também do empreendedorismo como um caminho para FIRE. Se bem estruturado e bem gerenciado é possível empreender sem se expor a uma quantidade absurda de horas de trabalho. Claro que tudo tem seu custo. Tanto no Brasil como no Canadá eu nunca trabalhei ativamente nas minhas empresas, porém tinha um controle financeiro e operacional muito bem desenhado para garantir o sucesso do negócio. O contra ponto é que pagava e pago um gerente para ficar na loja e cuidar do dia a dia. Não adianta é um trade off. Como já falaram aqui não existe almoço grátis!
    Sucesso nessa nova empreitada!
    Abraço,

    Executivo Investidor
    www.executivoinvestidor.com

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Opa EI, verdade, o objetivo comum aqui é a liberdade financeira, seja empreendendo ou investindo passivamente. Nunca podemos perder isso de vista. Vou fazer um post aqui sobre o Equity da empresa e do valor do goodwill e do trabalho acumulado. Abraço!

      Excluir
  11. Tem mais uma coisa: os imóveis construídos valem mais do que o 1,5 milhão que custaram caso o proprietário deseje vendê-los.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. é verdade CF, e tb o yield de imóveis comerciais é bem melhor do que residenciais. Um bom aluguel de imóvel comercial já ajuda a viver.
      Desistiu de postar no blog?

      Abraço!

      Excluir
    2. Por hora, sim. Outros blogs falam melhor de finanças pessoais que eu. Acho que já esgotei o assunto pois conquistei meus objetivos de quando criei o blog. Só valeria a pena eu escrever sobre construção civil hoje mas também tem conteúdo em abundância na net.
      Abração

      Excluir
  12. Agora é só manter o ritmo amigo, a luz a meu ver já está bem perto! Quero ver você em Portugal rs!

    Abs.,

    VR.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Valeu amigo, vai dar certo sim, vou viver de surf e mudar o nome do blog pra viver de surf. kkkkk

      Abraço!

      Excluir
  13. Frugal, na planilha tudo funciona. As duas maiores franquias do Brasil hoje são: ALUGA-SE e VENDE-SE. Se por acaso tiver um “mall” numa área de alta demanda e com carência de imóveis (pesquise antes...), sem expectativas de concorrência após construir na região (exemplo: tem demanda e não tem muita chance de construírem por perto) aí é outro papo. Agora, construir e esperar no curto prazo alugar tudo, sem saber da demanda, é loucura. Tem a peste da Prefeitura, os fiscais corruptos, os pedreiros enrolados, o risco de vacância, os calotes dos inquilinos, IPTU, etc...
    Basta ver as vacâncias dos FII ,mesmo com prédios excelentes e em áreas nobres.
    Repito: se você sabe o risco e a demanda por lojas no local onde pretende construir, é outro papo. Estamos num momento de crise financeira sim, poder aquisitivo do povo caiu muito, não vejo melhora antes de 2020. Calcule bem antes de empreender.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Opa HM, legal suas palavras.
      Olha me enganei muito um dia desses.
      Eu vi dois malls sendo construídos e pensei "não vão alugar nunca, tá feio, o lugar é ruim, o trânsito aqui é meio rápido ou enrolado e etc" fiz minhas conjecturas. Errei totalmente. Foi um sucesso. Mal abriram e já tava tudo alugado e bombando (e num bairro mais ou menos periférico, meio nobre mas nem tanto). Ainda estão abertos pq são no caminho da minha casa, e com todas as lojas alugadas.

      O que falei acima ilustra o quanto a gente pode se auto-enganar com uma conjectura ou uma certeza. Eu pensava assim, mas os donos lá não, eles arriscaram e tão lá ganhando a recompensa. Estou ciente do que vc falou. Abraços!

      Excluir
  14. Olá FS,

    Eu fiz uma postagem sobre confinamento de boi.

    Abraços!

    ResponderExcluir
  15. Empreender depende exclusivamente de vc, com bastante esforço vc pode agregar valor pro seu negócio aos poucos. O mercado no Brasil é incerto, vide a situação atual de aprovação da reforma da previdência...
    Mas de qqr forma, pra ter sucesso nos investimos ou nos empreendimentos terá q trabalhar duro.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá suburbano, pois é, independente do contexto do país, tem muita gente prosperando a olhos vistos, assim como foi na década de 80 ou 90. O que importa é acumular um valor rápido, investir no exterior e aqui tb em bons ativos que pode praticamente o mundo cair que estaremos bem. Vc já leu Nassin Thaleb, o Antifrágil?

      Abraço!

      Excluir
  16. Você é um guerreiro, FRugal. Empreender com imóveis é pra poucos.
    Mas é um mercado que dá bons retornos pra quem arrisca com conhecimento e sagacidade.
    Parabéns, que dê bons frutos.
    Abraços, Stark.
    www.acumuladorcompulsivo.com

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. meu amigo, eu espero poder contar vitória no final deste ano, pois até agora foi mt paulada, gastos e mais gastos e muita aporrinhação com os inúmeros prestadores de serviço. Espero que dê certo!

      Abraço!!

      Excluir
  17. Boa comparação Frugal!

    Quando a gente investe bem no nosso empreendimento, nada se compara ao retorno financeiro obtido, em relação ao capital investido, principalmente em empresas de prestação de serviço (não sei se é seu caso).

    Tenho alguns imóveis, porém de uns 2 anos pra cá, desanimei totalmente É muita taxa, burocracia pra comprar e principalmente pra vender.

    Estou pagando meu apartamento, e quando eles entregarem as chaves, vou entregar meu carro pra construtora e quitar, e possuo um terreno que eu gostaria de permutar ou construir no futuro, mas as leis estão muito atrasadas, tudo é difícil quando precisa de cartório, e imóveis é 100% cartório.

    Tempos atrás vendi um apto da minha mãe, foi a maior burocracia (isso q era um imóvel de 220k), o comprador financiou, e o banco pediu todos os documentos possíveis, e o cartório levava um tempo enorme para emitir, e quando voltava ao banco, algumas vezes os prazos dos documentos estavam vencidos, fora as vezes que pedia outros documentos que não havia pedido anteriormente..

    Também já pensei em comprar uma sala comercial pra abrir um negócio sem o compromisso com aluguel, mas hoje vejo com outros olhos isso..

    Aluguel pra empresas (principalmente comércios e empresas que recebem clientes no escritório) vale muito a pena.

    Você só paga o aluguel, caso não dê certo, fecha as portas e vai embora.

    Já percebeu que os empresários que crescem rápido são donos de empresas que não precisam imobilizar muito capital? Tipo o Flávio Augusto assim, o negócio dele basicamente é alugar um imóvel, contratar professores e botar 500, 700, 1000 alunos ali dentro e receber as mensalidades.

    Apesar de eu achar ele um ótimo empresário, não sou fã de seus negócios, pelo tanto de reclamações que têm na internet, e abusos com seus clientes, a maioria reclamando que eles te vendem a qualquer custo.. Mas enfim, ele como vendedor, dá um banho.

    Sou prestador de serviços hoje, e já sonhei em ter um comércio, mas parece que o setor de serviços dá muito mais retorno em % de lucro, e comparado ao capital investido..


    Abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Opa Leo, pois é.
      Imagina vc alugar um imovel de 300m quadrados, comercial, em área nobre para colocar uma franquia. Aqui na minha cidade é muito caro, achei entre 8-12k sem choro nem vela, não dá.

      Essa coisa de franquia o que percebi é o seguinte: franquia barata não rende muito e não dá muito lucro, franquia mais cara me parece que rende mais, mesmo proporcionalmente falando. E pra crescer investindo mt pouco precisa de muito trabalho e mt dedicação e ainda tem a coisa da escalabilidade que vai demorar décadas. E pra montar uma biboca pra ficar dentro enterrado a vida toda também é muito difícil.

      Toda empresa grande vai ter muita reclamação e muito processo, isso é normal. Depois do Reclame Aqui virou moda sair detonando tudo. Até o Itaú que é um banco excelente o pessoal reclama bastante. Existem mts clientes folgados e mau intencionados também, que descumprem a parte deles e depois vêm questionar. Eu pego em média uns 4-5 clientes folgados por mês, que toda vida vêm contar uma história diferente pra justificar pq nao pagaram ou pq querem uma coisa grátis ou mais prazo, e pior, ainda vêm ameaçando com processos sendo que apenas eles é que estão fazendo algo errado.

      Serviços a média da lucratividade é de 20-30%, bem mais alta do que comércio, mas aí tem aquela história de fidelizar e aumentar clientela. Comércio alguns basta abrir que o cliente vêm. Serviços é mais no boca-a-boca mesmo. Abraço!

      Excluir
  18. Boa sorte

    Acompanhando seus novos desafios

    Abs

    ResponderExcluir