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sábado, 30 de junho de 2018

Financiamento imobiliário no Brasil é um estupro.


Eu sempre falei umas coisas aqui sobre habitação e sobre compra de apartamento ou casa.
Tenho certa experiência no assunto pois possuo alguns imóveis.

Meu primeiro imóvel que comprei na vida, no longíquo ano de 2012, foi um flat de 50m2 na praia, na minha cidade natal, não é de frente pro mar e sim a 8 quadras do mar, mas está valendo (15 min de caminhada se está na praia). Naquele ano fechei o contrato por exatos R$150 mil, pagando entrada de R$10 mil, e prestações de R$2 mil diretamente com a construtora. Pelo contrato em forma de condomínio, todo mundo iria pagando assim, até que no momento das chaves teríamos que pagar a última parcela das chaves que seria de R$27 mil.

Pois bem, só me resta pagar essa parcela. O flat teoricamente teria que ter sido entregue em Janeiro/2016 e não foi. A obra demorou quase um ano pra começar, pois a construtora só tinha o terreno mesmo. Eu não tinha nenhum bem na vida exceto um carro pelado popular e usado que eu havia comprado por R$13 mil. Comprei esse ap na esperança de voltar pra minha cidade natal e morar nele mesmo.

LIÇÃO NÚMERO 1: Nunca compre imóveis na planta. Parta do pressuposto que a construtora vai falir ou não vai entregar no prazo, isso acontece muito. Não conte com o ovo na cloaca da galinha. E lembre que você mora no Brasil, terra de bandidos, trambiqueiros, traficantes, milicianos, políticos e justiça totalmente corrupta, canalha e omissa. Se você não tem as costas largas em algum tribunal ou na política você não é ninguém.

LIÇÃO NÚMERO 2: Pagar em sistema de condomínio é muito, muito arriscado. Pesquise muito a reputação da construtora, por exemplo olhando no site Reclame Aqui. Essa construtora em particular é mais suja do que pau de galinheiro (na época não olhei e nem sabia que existia esse site). E me ferrei novamente por não ter olhado. Numa simples olhada eu passaria LONGE de comprar um imóvel dessa construtora na planta. Salve o Reclame Aqui!

Segundo imóvel: Um terreno perto desse ap. Comprei pra constuir uma casa ou um ponto comercial, ou flats para construir e alugar depois (visão beeeeeeeeeeeeem de longo prazo, coisa pra construir uns 20 anos depois de comprar o terreno). O terreno foi pago em 10 parcelas iguais e sem juros. Além do mais preciso comprar o terreno do lado pra aumentar o meu. A dona descobriu que eu sou o dono do terreno do lado, do nada ela aumentou R$20 mil no preço (o meu foi 170k) - eu tinha combinado com ela 190k no terreno dela, ela aceitou, mas na hora de fechar veio pedir 210k. Fiquei tão puto que não quis mais.

Esses dias ela me ligou e disse que tinha um cara querendo comprar o meu terreno juntamente com o dela, pra ficar com os dois, eu disse pra ela comunicar a ele que o meu terreno eu só vendo por R$ 1 milhão à vista. Provavelmente ela vai morrer antes de mim pois ela já tem mais de 60 anos de idade, depois que ela morrer talvez alguém queira me vender o terreno dela a preço de banana. Se eu não ficar com esses dois terrenos, quem quiser ficar vai ter que pagar R$ 1 milhão no meu, ponto final, não tô nem aí, cada dia que passa esse terreno vira uma parte menor do meu patrimônio, daqui a 10 anos não vai ser nada perto do que vou ter, só pela gracinha dela vou travar tudo.

Depois que ela morrer não sei o que vai acontecer, mas se ela não me vender pelos R$190k vai morrer sem vender pra ninguém, porque a única coisa boa ali seria comprar os dois de uma vez pra fazer alguma coisa boa, só o terreno dela ou o meu dá apenas uma casa de rua, e ninguém vai gastar R$190k e mais a construção de uma casa de rua ao invés de dar esse mesmo dinheiro num terreno num condomínio fechado com piscina, segurança, quadra de tênis e etc que inclusive tem lá perto. Ou seja, esse terreno e essa negociação estão totalmente travados e por mim foda-se. Eu costumo ser um cara muito pacífico mas quando eu fico puto, acreditem, eu fico puto.

Terceiro imóvel: O ap que eu moro atualmente. Quando comprei já estava praticamente entregue. Aluguéis no norte do país são caríssimos, não há verticalização quase alguma, morar em casa de rua é pedir pra ser morto, morar em casa de condomínio é caríssimo. Pelo preço de um muquifo de 70m2 você alugaria uma casa no Morumbi ou um Ap do dobro do tamanho em Higienópolis. É ficar entre a cruz e a espada, não há meio termo no norte, ou você paga caro pra morar ou vai morar na beira do rio pagando caro mesmo assim. Paguei em generosas parcelas, quitei antes de receber as chaves e caí pra dentro uma semana depois, sendo um dos primeiros moradores do condomínio todo (mais de 300 famílias).

Quarto imóvel: Terreno grande e bom, em bairro de periferia de zona industrial de região metropolitana, valia 90k, mas paguei 50k à vista. Murei e está lá. Não tenho idéia do que fazer com isso, vou deixar o tempo passar. O bairro está evoluindo com tudo que tem direito, água, luz, ônibus, ruas calçadas, praças, associações de moradores, idosos, mães, posto de saúde e aquela coisa toda. O terreno tem 10.000m quadrados.

Quinto imóvel: A casa de rua da franquia. Valor de mercado muito, muito elevado, paguei 1 milhão pra cair dentro e financiei 650k. O aluguel seria 8k mas não quis encarar pois as benfeitorias que eu fiz foram muitas e não queria ficar na mão do dono dele crescer o olho e daqui a 3 anos aumentar o aluguel pra 20 mil. Pra melhorar mais ainda gastei R$400k ampliando o imóvel e aproveitando todo o terreno, salas novas, e etc. Dobrei a área útil construída com essa manobra.

Financiei 650k com taxa de juros de 12% aa. Um roubo descarado. Selic a 6,5% e IPCA do ano passado a 2,95%. Estou pagando quase quatro vezes a inflação de juros pelo imóvel (4x IPCA). Em Portugal é a mesma coisa da inflação os juros do financiamento (1,5%aa). Nos Estados Unidos a inflação é 2% e o financiamento se consegue a 3-3,5% portanto no máximo 1,5x a taxa de inflação deles (o IPCA americano), ou seja, novamente no Brasil uma negociação de imóvel se torna um estupro. Além do mais fui obrigado a comprar um seguro de quase 330 reais mensais e ainda a taxa de banco da CEF custa R$42 reais por mês, totalizando um extra de R$372,00 mensais, e ainda não acabou, tive que pagar o ITBI e a taxa de cartório antes de pegar o financiamento, morri com quase R$70k na máfia cartorial e na máfia da Prefeitura.

Voltando aos juros extorsivos do financiamento bancário: de uma prestação de 8k, 6,2k são juros mensais, o que dá R$ 74 mil reais por ano de juros, um completo absurdo. Pra vocês terem uma idéia, já paguei 50k esse ano em prestações e só caiu 10k do saldo (não paguei nada extra até agora), é uma dívida de morte.

Se você um dia precisar de um financiamento junte dinheiro pra dar o máximo possível na entrada, depois disso economize até o arroz que você come para terminar de pagar as parcelas restantes. Tente arrumar quatro ou cinco empregos incluindo todas as noites e as 48h do final de semana pra ajudar a pagar seu financiamento, qualquer coisa diferente disso você está tecnicamente morto nessa vida.

Compre sempre PRAZO para liquidar o mais rápido a dívida mortal e cruel. Qualquer dinheiro extra que entrar COMPRE PRAZO. Não tente investir dinheiro se tiver um financiamento pra pagar, nem faça contas extra fora o básico do básico. Quem espera 30 anos pra pagar um imóvel financiado é um morto vivo, um escravo bancário.

Veja que se você passar mais de três meses sem pagar sua parcela do financiamento, o banco leiloa o seu imóvel e chuta você pra fora, ou o cara que pagou o imóvel no leilão vai dar um jeito de chutar você pra fora, inclusive com o perigo de utilizar "métodos não convencionais" ou ortodoxos por assim dizer. Financiamento bancário é coisa muito séria, pense nisso. Já perdi noites de sono por causa desse negócio, vocês acreditam? Cabelos brancos já nasceram numa taxa acelerada nas minhas têmporas e ganhei peso.

Se você for solteiro, NUNCA compre um imóvel, nenhum, invista tudo e more de aluguel. Quando você casar, (com uma mulher que tenha renda para se manter sozinha) e vocês dois quiserem comprar algum imóvel, compra, cada um paga a metade e coloca no nome dos dois, obviamente casando em separação de bens, se você comprar sozinho e no seu nome, no dia que ela quiser separar (e hoje em dia elas querem muito) você será chutado pra fora e um juiz ou uma juíza esquerdista vão transferir o seu imóvel para a sua ex-mulher, isso é um fato.

Estou dando alguns pequenos conselhos, mas quem sou eu né? Confesso que na negociação de imóveis eu dei muito azar e fui muito imprudente, destemido e até doido. Mas o que está feito, está feito.

Mas tudo isso tem que ter um lado bom além do aprendizado.

Vejam, a 2km do meu imóvel (que tem hoje quase 600m2 de área contruída) no mesmo bairro, eu vi um imóvel levemente parecido, com três andares, mais achatado que o meu, e mais velho, com quase 300m2 pra alugar. Liguei lá e perguntei quanto era o aluguel. Chutem quanto era? R$25 mil. O diferencial dele é que tinha um estacionamento tosco do lado pra 13 carros. Um imóvel muito pior que o meu, de longe. O meu não tem estacionamento, mas a rua é bem folgada pra estacionar, manobrar o carro e voltar e etc.Isso me alegrou bastante.

Outro também que vi no mesmo bairro, bem mais tosco que o anterior, era R$18 mil o aluguel, sem estacionamento algum além daquelas duas vagas de frente pra porta. Tudo isso me faz pensar que no dia que eu meter o pé aqui e vender a franquia posso alugar o imóvel por uns 15-18k e a empresa da franquia o novo dono pode alterar o endereço e fazer a reforma dele e ficar com a minha empresa.

Conversei essa semana com outros franqueados da minha marca que colocaram essa loja fora de shopping na rua mesmo, nêgo paga 10-15-18-25-30k de aluguel, de verdade. Fiquei bolado quando escutei. Eu não teria fluxo de caixa inicial pra suportar isso. Não sei como eles conseguem rentabilizar o negócio pra pagar um absurdo desses de aluguel. Eu também não tinha idéia de que aluguéis de prédios comerciais pudessem ser tão altos.

Enfim, o investimento foi em VALOR, sem focar em rentabilidade e pra fugir do aluguel, agora só resta fugir dos juros do financiamento. Se tudo der certo agora em Julho já vou dar 20k pra abater, financiamento é assim, paguei 40k de parcelas pra abater 10k, mas se eu colocar 20k extra vou abater os mesmos 20k, que loucura hein? O que resulta saber em que o que vai lhe salvar do financiamento é comprar PRAZO EXTRA todo mês se puder, só assim você vai conseguir aniquilar a sua dívida.

Agora outra coisa, essa loucura toda foi porque o imóvel obviamente é comercial, e o lucro ajuda a pagar a prestação. Fazer isso num imóvel caro pra morar é totalmente inviável, nem eu que sou o maior bobão com imóveis faria isso. Pra morar compre o de melhor custo benefício e pequeno num bairro bom, dê uma boa entrada, caia dentro e adiante as prestações restantes, lembre-se que você não precisa de mais de 60m2, nem se for um casal com um filho ou dois. Fui criado numa casa de uns 50m2 com mais dois irmãos (os três no mesmo quarto) e fui muito feliz, fomos todos muito felizes, criança não tá nem aí pro tamanho do seu imóvel ou do seu carro, se tiver comida, carinho e união em casa.

Espero que esse post tenha servido pra alertar vocês sobre a total roubada de financiar um imóvel ou comprar algo acima das suas possibilidades. Os juros no Brasil são totalmente aviltantes e fora da realidade mundial, fora o perigo do desemprego ou de você quebrar ou levar calote no seu negócio.

Financiar um imóvel carrega um risco absolutamente incalculável (se você não tiver alguém que lhe salve numa pior, por exemplo seus pais). Eu se cair estarei morto pois dificilmente alguém vai ter dinheiro pra me salvar.

Grande abraço a todos,
Frugal.

28 comentários:

  1. "Se você for solteiro...", vc tinha que ter escrito esse parágrafo a 15 anos atrás, iria me poupar de tantos problemas!rs Na verdade eu resumiria "Se você for solteiro não case nunca..."!rs

    Sr. IF365

    Blog do Sr.IF365 | Acompanhe meus últimos 365 dias antes da IF e Aposentadoria Antecipada
    www.srif365.com

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    1. O homem é mt inocente e ingênuo, apesar de achar que não é.
      Sr, como se dá as coisas num casamento com uma estrangeira, morando no estrangeiro? Se vc casar, seu casamento vai seguir as regras de qual país? Acho interessante isso, nunca havia pensado nisso. Aliás, vai ser seu segundo casamento. Como escolher o regime de partilha de bens? BAseado na legislação de onde? Vc já conversou sobre isso com sua mulher indonésia (essa palavra existe?). SE for ter partilha isso pode detonar a sua IF. Talvez abrir uma empresa off shore e passar tudo pro nome da empresa antes de casar seja uma boa, o que achas? Abraço!

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  2. Que tenso, vc falando os valores dos aluguéis fico até com medo de ir morar no Norte rsrs, falo isso pois tenho vontade de ser PF e quando passar no concurso as lotações são na fronteira, podendo ser também no Norte.

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    1. amigo, ap aqui no norte, de predio médio-médio em bairro médio tá saindo por 2k, alguns com condominio incluso, outros não.
      Por menos de 2k vc vai morar em bairro violento, periferia, centrão ou prédio velho.

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  3. Que loucura Frugal, não tenho toda essa experiência, mas concordo com tudo que você disse...

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    1. É o tipo de coisa que não adianta ler muito sem colocar a mão na massa de fato. Tem uma hora que teoria não serve pra nada.

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  4. Frugal, estou com o mesmo problema que você, claro em proporções muito menores. Meu patrimônio está totalmente ( ou quase) imobilizado, adquiri um imóvel para moradia e os juros são revoltantes. Não estou investindo nada e dirijo toda minha força e dinheiro para quitar o financiamento, devo conseguir em 4 anos. Por sorte tenho um imóvel comercial que me ajuda a saldar essa dívida, complementando minha renda.
    Um abraço,
    Investidor doméstico.
    https://investindonaif.blogspot.com/

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    1. É difícil mesmo amigo, imóvel é mt caro e é mt concentração de patrimônio. Pague o mais rápido possível.

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  5. Imóveis para mim só REITs e FIIs !

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    1. Depois desse espero nunca mais comprar um imóvel AA40, coisa de louco!

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  6. Vejo pessoas no meu serviço entrando em financiamento de imóveis para mais de 30 anos, comprometendo praticamente toda a renda. Alguns não saem dos empréstimos consignados. Compram carros financiados e assim que termina o prazo, fazem um novo empréstimo.

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    1. Estas almas estão perdidas gari, perdidas pra sempre.

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  7. Eu só vou comprar um imóvel para morar quando tiver casado e prestes a iniciar uma família. Até lá pretendo morar de aluguel. Sei muito pouco de finanças, mas financiamento, cartão de crédito e emprestimos bancários são extremamente ilusórios.

    Minhas metas financeiras para a vida são não fazer divida com empréstimo, cartão de crédito, financiamento. Aliás isso será tema de uma das minhas futuras postagens.

    https://dreamerson18.blogspot.com

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    1. É isso ae Dreamer, bem vindo á blogosfera. Estamos carentes de posts de qualidade, capriche que se blog vai crescer! Abraço!

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  8. Muito bom o seu relato Frugal.

    Também moro na região Norte e o seu relato é a pura verdade. Em julho eu pretendo diminuir bastante o saldo devedor do apto que eu moro.( Saldo devedor atual de R$ 17k e juros/taxas mensais de R$ 250). Pretendo quitar no máximo até Maio/2019 quando recebo o cupom do Tesouro IPCA+ 2019.

    Eu fiquei com uma dúvida: Você já procurou uma portabilidade do crédito imobiliário para outro banco para pegar uma taxa menor do que 12% ao ano?

    Sucesso pra você e grande abraço

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    1. Ainda não procurei aportador. Na época que fiz tava tudo igual. Itaú estava uns 0,5% menor que os outros, mas demoraram muito pra avaliar o meu crédito e a CEF acabou liberando antes. Bancos ganham os tubos com dinheiro que criam do nada.

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  9. Amigo,

    Agora que você tem empresa constituída, procure outros bancos com taxas de juros mais baixos, aí tem o BASA, que creio que tenha taxas mais em conta do que a Caixa.

    Aqui no Nordeste tem o Banco do Nordeste, que pratica taxas de IPCA+2% a.a.. As vezes vale a pena fazer um capital de giro ou outro tipo de financiamento para quitar essa taxa absurda. Fiz muito isso aqui.

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    1. Vou fazer isso Andre. Essa semana vou ver onde tem agencia do BASA aqui e vou lá. Me falaram que lá é tudo por amizade e jogo de cartas marcadas. Pra um cara anônimo e sem família como eu, acho muito difícil conseguir algo, mas vamos ver, quem não chora não mama.

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    2. Geralmente esses tipos de bancos são mais burocráticos e tem umas exigências de documentações esquisitas, por estarem mexendo com dinheiro do governo e ter muitos órgãos que não são propriamente banco metendo o bedelho no meio. Eu indicaria ir em um “correspondente bancário”, ou o que o valha, antes de ir ao banco, esse pessoal desenrola muita coisa e tem mais experiência do que os próprios funcionários. São eles que fazem a ponte entre a camaradagem e os funcionários.

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  10. Fala Frugal!

    Poxa, cara, quando vc fala no "longínquo" ano de 2012 faz a gente se sentir muito velho kkk Tá loco!

    Pois é, eu concordo contigo. Eu tive duas experiências, uma no século passado (viu agora o que é longínquo"?), todo financiado por um sistema que o saldo devedor aumentava mês a mês, memso pagando as parcelas religiosamente em dia. Vendi o apto uns 5-6 anos depois praticamente de graça, passando o financiamento. Péssimo negócio.

    Já mais esperto, comprei um apto na década passada (meio longínquo também rs), mas à vista com o dinheiro do FGTS, sem financiar mais nada. Vendi com um bom lucro em 2012 ou 2013, não lembro agora.

    A partir então, só aluguel. Aqui no sul os aluguéis parecem que valem mais a pena do que aí em cima. Esse mês estou renovando meu contrato e negociei um valor um pouco menor. Mesmo com esses juros baixos, ainda compensa bem.

    Abraço e sucesso no negócio!

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    1. Essa parte de vender em 2012/2013 vc se deu bem amigo, foi o ápice dos preços dos imóveis por aqui onde moro, o preço dos aps no meu prédio estão os mesmos desde 2013, e foi difícil venderem tudo, demorou uns 4 anos pra acabar o estoque.

      Bom saber que não sou só eu que não dou mt sorte com os imóveis. kkkkkkk}

      Abraço!

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  11. Caro Frugal! Uma ideia para você diminuir os juros do seu empréstimo é ir em outro banco e oferecer para que o mesmo compre a sua dívida, aí você pode renegociar a taxa de juros... se tu fores um bom negociador consegue descer para menos de 10% já que tem uma grande parte já quitada. Fica a dica!! Não tenha fidelidade com banco, na primeira chance ele tira a tua alma.

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    1. Valeu pela dica amigo, vou fazer isso sim, dica valiosíssima!

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  12. "tive que pagar o ITBI e a taxa de cartório antes de pegar o financiamento, morri com quase R$70k na máfia cartorial e na máfia da Prefeitura"

    Pra mim, isso que dá mais raiva, pois vc não pode fazer nada, tem que pagar e pronto. Não pode contestar? Não. É um verdadeiro roubo essa máfia dos cartórios. A população alienada não protesta, não faz nada para impedir essa festa com nosso dinheiro. Se alguém um dia fizer uma explosão (sem pessoas obviamente) em vários cartórios eu sou o primeiro a comemorar e ir pras ruas! Um desserviço o que eles prestam.

    Desculpe o desabafo. Abraço Frugal. Se puder adiciona meu blog.

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  13. "Provavelmente ela vai morrer antes de mim pois ela já tem mais de 60 anos de idade, depois que ela morrer talvez alguém queira me vender o terreno dela a preço de banana. "

    rindo aqui.

    abs!

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  14. Frugal,
    que relato heim!
    Morri de rir em vários trechos do teu texto, tipo "(...) no dia que ela quiser separar (e hoje em dia elas querem muito) você será chutado pra fora e um juiz ou uma juíza esquerdista vão transferir o seu imóvel para a sua ex-mulher, isso é um fato."

    Agora, vi que você tem muitos bons ativos imobiliários, sobretudo, os terrenos!! Vejo boas perspectivas para o longo prazo!!
    Um abraço,
    @-@

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  15. Bela história, baita aprendizado! Abraçõs!

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