Translate

segunda-feira, 20 de março de 2017

Como comecei a investir em Fundos Imobiliários

Bem, vou falar um pouco sobre Fundos Imobiliários (fii) a partir de agora, dando continuidade ao meu plano de diversificação de ativos aportei esse mês em dois fundos: O HGRE11 e o RNGO11. Existem muitos sites falando sobre fii, o que eu mais gosto é o mais simples: fiis.com.br Site Fundos Imobiliários , tem também MUITO e mais profundo sobre isso no Tetzner (que é meio que quase tudo pago pra ler ou assinar) e claro tem muita coisa boa no site do Bastter. Com o site que linkei e com o Bastter eu me virei e montei uma carteira de fiis para aportar. Vou explicar como pensei para montar a minha carteira de fiis, os ativos estão aqui embaixo (Não é recomendação de compra pra ninguém, são apenas os que escolhi para MIM). Sendo que o XPOM não é um fii, mas tem o mesmo tratamento tributário.
Screenshot 2016-07-30 13.05.28
Vou falar algumas generalidades sobre fiis para quem não conhece muito do assunto.
Existem duas grandes classes de Fii para saber: tijolo e papel.
Eu não estudei muito ainda sobre fiis, mas dei uma boa lida esse mês. Dentre os fiis de tijolo (são prédios físicos mesmo) tem de vários subtipos: Universidades, shoppings, prédios de escritórios, galpões, centros comerciais e lojas de varejo. Quando você compra uma cota de um fundo desses você vai ter direito a receber a sua parte no aluguel ou na venda do prédio (mas o objetivo mesmo é alugar pra ter renda mensal). Então se o prédio vai bem e consegue alugar as salas, as lojas, as vagas de estacionamento, você vai bem.
Comprar fii nada mais é do que ser dono indiretamente de pedaços de imóveis e receber pelo aluguel deles, simples, nada mais do que isso, vai ter uma empresa pra organizar os contratos e alugar, despejar e processar os inquilinos se for o caso, pra acompanhar se você quiser pode ler os relatórios mensais, semestrais ou outros comunicados que o fundo emite. Os fundos de papéis se comportam mais como um tipo de renda fixa, pois investem em CRI que nada mais são do que instrumentos de dívida (lembre-se que RF sempre é um instrumento de dívida).
Fiis de papel não são ativos reais, são apenas dívidas que você compra pra receber os juros, do mesmo jeito que Tesouro Direto, ou LCI, LCA, debêntures e CDBs. Fiis de papel não são melhor nem pior que fiis de tijolo, são ativos MUITO diferentes e isso você tem que saber, cada um com sua vantagem e desvantagem. A principal vantagem do fii de tijolo é de ser um ativo REAL.
Como eu escolhi meus ativos? Primeiramente peguei e estudei os maiores e mais líquidos. Depois observei as menores taxas de administração (QUALQUER TAXA TOTAL MAIOR QUE 1%a.a É EXTREMAMENTE ALTA) – No geral as taxas de ADM dos fiis são MUITO altas, o que não me agrada nem um pouco, mas é difícil não ser, pois IMÓVEL dá muito trabalho e muita despesa, principalmente com cartórios e processos.
Do meu patrimônio TOTAL aloquei apenas 10% para ser em fii, por enquanto é o que eu acho que tolero. Dei preferência aos multi-multi-multi-multi-multi (por enquanto quanto mais multi melhor, multi prédios, multi cidades, multi inquilinos, multi tipos de prédios, etc.). Não quero arriscar num fii de um prédio só por enquanto.
AGCX, BBPO são fiis que compraram os prédios da CEF e do BB e agora alugam os prédios e agências para eles. BBRC é um fii que constrói agencias bancárias pra alugar pro BB.
BPFF é um fundo de fundos (o que achei com menor taxa de adm 0,4% a.a – essa taxa vai se somar às outras taxas de cada fii que ele comprar). É chato pagar tanta taxa, mas pra quem não sabe muito ou não tem muito tempo pra estudar o mercado e se dedicar é uma boa pedida.
BRCR é o maior fii, o ruim é que é administrado pelo BTG que é um banco que particularmente eu não gosto da governança, mas coloquei aqui por ser o maior mesmo e ter muita liquidez e ter rendimentos médios satisfatórios.
FAED é um fii que aluga prédios para a Anhanguera Educacional, um dos maiores grupos de faculdade privada do país. O FCFL11b é o fundo que aluga o prédio do Insper, deconsiderem pois já o retirei.
FFCI é um fundo gigantesco de vários prédios em várias cidades. Bom pra diversificar.
FIIP é um industrial com vários galpões, 100% locados. (gosto de indústria, logística e galpões – não me pergunte por que, nem eu mesmo sei).
HGBS é um fundo com muitos shoppings, muitos mesmo. É administrado pelo Credit Suisse. HGLG é um fundo de logística e galpões. HGRE é um fundo de escritórios e lajes comerciais, muito grande e diversificado. Esses que começam com “HG” são todos administrados pelo Credit Suisse (acho que é o maior banco suiço, mas não tenho certeza). O ruim deles é a taxa de adm que é bem salgada.
KNCR é um fundo de PAPEL que coloquei pra diversificar um pouco dentro dessa classe. Ele compra uma porrada de CRI de várias empresas diferentes. Taxa de ADM bem foda de 1% a.a.
KNRI é enorme esse fundo. Foi vendido pelo Itaú na época do IPO e os gerentes Personalitee venderam pros clientes do Itaú. O preço da cota caiu bastante desde o ipo e quem comprou na onda do gerente se fudeu. Mas por enquanto agora tá valendo.
RBRD imóveis comerciais, lojas no em MG, RN e RJ. 100% locados. baixa taxa de adm.
RNGO edifícios de escritório, estacionamento e lojas em Barueri. Baixa taxa de adm.
SDIL é um industrial em Duque de Caxias. Mais da metade dele alugada pra BR foods.
XPOM se chama XP ômega, não é um fii e sim uma hidroelétrica pequena e mais uma usina de energia eólica, é um investimento pequeno e vou considerar como capital alocado a risco.
Pra falar a verdade estou comprando fiis apenas para aumentar um pouco o meu yield mensal e diversificar mais. A bovespa deu uma subida boa. Mesmo assim “Só a diversificação salva”. O yield mensal apenas tendo ações fica MUITO BAIXO exceto se você tiver uns R$4 milhões lá dentro você se dá bem.
Eu quis começar investindo em crescimento pois eu estava começando e era (sou novo), agora sinto que já tenho boa parte do patrimônio em ações e já tem potencial enorme pra crescer a minha carteira. Até o fim de 2016 vou concentrar mais em fiis, RF e ações no exterior.
E talvez próximo ano vou inverter a lógica e investir mais em renda do que em crescimento, e assim depois que eu atingir minha renda que quero volto a investir em crescimento ou então deixo misto renda/crescimento. RF vai servir mais como “auto-seguro” e reserva para comprar uma galinha morta num futuro de médio prazo. RF é 10% do meu patrimônio total aqui no Brasil, esse é o objetivo.
Próximo mês vai ter um aporte gigantesco no exterior por dois motivos: 1- juntei o dinheiro em dólar já faz um ano para abrir conta na Interactive Brokers que abre apenas com 10k dolares numa paulada só. 2- Quero abrir conta no BB Americas que é o Banco do Brasil na sua versão americana, eles também cobram 10k dolares pra abrir a conta lá (que devem sair obrigatoriamente de sua conta BB daqui do Brasil para lá. Ou seja, minha intenção era transferir minha conta do meu OUTRO banco americano para o BB AMERICAS mas não vai dar, eu até poderia mas teria que mandar dinheiro todo pro Brasil de volta pra depois mandar pra lá de volta e ia perder uns 5% só de taxas.
Então quando eu abrir mesmo essas duas contas vou fazer um super aporte de quase 20k dolares na minha carteira internacional que estudei e juntei quase um ano para montar. Quando eu fizer os aportes vou comentar e explicar aqui (o bom da IB é que a ordem de corretagem custa 1 dolar basicamente, gastando 20 dolares vou distribuir 20k dolares nuns 20 ativos que tenho lá já começando a empreitada extremamente diversificado – não vou mentir que não dá um medo, sinto que estou pra dar um grande passo, mas que dá medo, DÁ!).
Voltando aos fiis:
O mercado de fiis no Brasil é bem recente e tem muito pra evoluir. A governança e os relatório são muito nebulosos, e a organização no geral é sofrível. Num futuro próximo acho que a renda deles vai ser taxada (atualmente não é, mas no primeiro mundo é, exceto em Cingapura). Já temos mais de 130 fiis no Brasil, alguns já saíram da bolsa, alguns nem são líquidos, outros é só pra investidor qualificado, outros são horríveis, enfim, tem de todo jeito. Os fiis que montei minha carteira estão todos dentro do IFIX que é o indíce deles, tem até um fii de fii que é o FIXX11 que imita o índice, bom pra quem quer comprar e não ter trabalho pesquisando e estudando. Os fiis dentro do IFIX estão mais líquidos, pois formam 99% dos negócios do mercado, então se você for comprar fii procure comprar aqueles de dentro do ifix. Dei uma olhada rápida no ranking do Bastter apenas para me basear mas não ajudou em nada a escolher, acabou que comprei alguns do ranking por pura coincidência ( e também tem muito pouco voto dentro do ranking, às vezes o cara vai lá e vota no fii que ele comprou só pra pontuar o próprio fii no ranking.
Evitei colocar fii de papel (apenas 1), evitei fii de fora do ifix, evitei fii de prédio único, evitei fii com data pra acabar, evitei fii de desenvolvimento (que ainda vão construir para depois vender), pra mim pode ser gestão ativa ou passiva (quando for de gestão ativa é sinal de que o administrador pode fazer muito mais coisa sem passar pela assembléia e aprovação dos cotistas).
Sobre a governança desconfio de todas, BTG principalmente. Credit Suisse enfeita muito os relatórios e mete a facada nas taxas. Também tem uma Rio Bravo e outra Oliveira Trust. Sinceramente não faço a mínima idéia de quem sejam as pessoas envolvidas nisso. Também quando a gente souber de alguma merda feita, já vai ser tarde demais. Eu acho pura ILUSÃO desses cotistas acharem que podem controlar a diretoria ou os destinos do fundo. Observar vacância do fundo é meio sei lá, isso vai variar com os ciclos dos mercados, e no geral todas as vacâncias vão aumentar ou diminuir mais ou menos em linha umas com as outras, no geral. Mercado imobiliário é cíclico isso todo mundo sabe. Não quero tanto me preocupar em ficar acompanhando fiis muito de perto pois também já tenho as ações.
Alguns caras falam que você tem até que conhecer e visitar o prédio, beleza, concordo, se eu tivesse 800 mil reais pra comprar em cada fii eu queria ir lá ver, mas pra quem tem R$2 mil reais pra colocar em cada um e mora praticamente na Colômbia isso é inviável. Qualidade dos imóveis é essencial sim, por aqui posso ver por foto ou pelos comentários de foristas na internet, é o máximo. No mais estou comprando os maiores que existem, então tem muita gente comigo, não tenho pretensão de bater o ifix nem de ganhar na valorização da cota, minha intenção é apenas RENDA e PERPETUIDADE do fundo (capacidade dele sobreviver no longo prazo) e ganhar um yield total um pouco maior que a poupança.
Pra finalizar, no Google Finance montei um portfolio separado apenas para os fiis, o que é muito legal pois dá para acompanhar a evolução patrimonial, os proventos e o crescimento dessa carteira em separado, mas também coloquei eles dentro da carteira geral que é a totalizada para compor o bolo total. Minha meta é ter todos os ativos de fiis até Fevereiro de 2017. E até Julho de 2017 vou ter os 5 ativos da RF + esses fiis + a carteira internacional completa, show de bola né? Se brincar vou terminar 2017 com uns 105 ativos financeiros.
Grande abraço!
Frugal.

Nenhum comentário:

Postar um comentário